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제목을 입력하세요.재건축 조합 발목 잡는 '상가 갈등'…곳곳서 한숨 덧글 0 | 조회 12 | 2025-02-19 09:55:47
도도  
서울 주요 재건축 사업에서 상가를 둘러싼 크고 작은 갈등이 이어지고 있다. 상가 소유주와 아파트 주인 간 이해관계가 달라서다. 양측 간 마찰은 재건축 사업 추진 속도를 떨어뜨리는 걸림돌로 꼽히고 있다. 19일 정비업계에 따르면 최근 사업시행인가를 받아 재건축 절차를 밟아가는 개포주공 6·7단지 아파트의 경우 2023년 6월 건축 심의를 통과했지만, 2020년부터 이어진 상가와의 이견으로 사업이 예상보다 지연됐다. 지난해 6월 개포주공 6·7단지 상가 토지 1494㎡의 절반인 747㎡를 45명이 나눠 가져 일명 '상가 쪼개기' 논란이 불거졌다. '상가 쪼개기'는 재건축 사업에서 주택 입주권을 받기 위해 상가 지분을 나누는 것이다. 결국 같은 해 11월 조합은 1층 상가 소유자의 권리 가액을 조합원의 3.3㎡당 감정 가액의 3.1배를 인정해 주는 조건으로 합의하고, 지난해 11월 사업 시행 인가를 받았다. 그럼에도 현재 조합원 일부는 상가 소유주를 개별 조합원으로 정한 것에 불만을 품고 소송을 제기한 상태다. 같은 이유로 또 다른 조합원은 지난해 10월 서울시에 재건축 사업 시행 인가를 승인하지 말아 달라고 행정 심판을 제기했고, 같은 해 12월 기각 판결을 받았다. 통상 재건축 사업에서 상가처럼 공유 지분이 있을 경우, 대표로 한 명만 조합원으로 인정된다. 하지만 상가 소유주들은 각자 점포에서 30~40년간 따로 영업을 해왔다며 개별 조합원으로 봐달라고 요구했다. 이에 강남구는 건물에서 법적으로 구분 등기가 돼 있지 않더라도 실제 사용 방식에 따라 독립 소유권을 인정할 수 있다는 대법원 판례를 참고해 조합 설립 변경 안건을 처리했는데, 일부 조합원이 이의를 제기했다. 서초구 진흥아파트 재건축 조합도 지난해 12월 상가 문제로 골머리를 앓았다. 상가 조합원들이 제기한 총회 결의 무효 확인 청구 소송에서 패소한 것이다. 상가 조합원은 조합 측이 자신에게 불리한 내용으로 정관을 바꿨다며 소송을 제기했다. 조합은 정식 조합 설립 이전인 2019년 상가 조합원과 재건축 합의서를 작성하며, 재건축 용인 둔전역 민간임대 아파트 후 신축 상가 토지 면적 2366㎡와 상가 토지 종상 시 아파트 분양권 등을 보장하겠다고 약속했다. 하지만 이후 상가 조합원의 아파트 분양권을 인정하지 않도록 정관을 변경해 문제가 됐다. 상가와 합의서 때문에 소송에서 패소해 배상금을 내야 하는 경우도 있다. 개포 주공1단지 재건축 조합은 2023년 11월 상가 재건축 위원회에 1500억 원을 납부하라는 판결을 받았다. 2016년에 작성한 합의서에 상가 면적 중 일부를 신축 아파트 부지로 활용한다는 내용이 담겼는데, 개발 이익을 상가 조합원에게 돌려준다는 합의를 지키지 않았다는 이유에서다. 재건축 사업을 추진한 지 27년 만인 2023년 조합 설립인가를 받은 강남 은마아파트도 상가 문제로 사업이 지연된 바 있다. 재건축 사업에서 아파트 조합과 상가 주인 간 갈등은 해묵은 과제로 꼽힌다. 아파트 분양권을 원하는 상가 주인과 재건축 사업에 따른 수익을 원하는 아파트 소유주 간 이해관계가 달라서다. 고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "상가보다 아파트가 가격 상승률이 높고 재건축 이후 가치가 많이 증가해 상가 소유주의 경우 상가보다는 아파트를 요구하는 경우가 일반적"이라며 "그에 반해 기존 조합원들은 조합원 수가 늘어나면 이익이 줄어든다고 판단해 (조합과 상가 소유주 간) 분쟁이 많은 편"이라고 말했다. 둔전역 민간임대 정부 역시 상가 쪼개기로 인한 사업 지연을 막고자 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안 등 제도 개선에 나섰지만, 현재 국회에 계류된 상태다. 또 규제 적용 이전에 이미 쪼개기를 한 상가들은 제한을 받지 않는 게 한계로 꼽힌다. 용인 둔전역 민감임대 업계 관계자는 "최근 상가 공실 문제로 재건축 때 상가 말고 아파트를 지어달라고 요청하는 경우도 있지만, 장기적인 사업성을 보면 상가와 아파트 단지까지 묶어 재건축하는 게 좋다"며 "규제에 구멍이 있긴 하지만, 일단 빨리 시행돼야 하는 상황"이라고 말했다.
 
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