제목을 입력하세요.'저자본·고보증' PF, 한국경제 뇌관…"자기자본비율 20% 높여야"
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2025-02-20 20:13:39
우리 경제의 시한폭탄으로 지목되는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 근본적 체질을 개선해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 저자본·고보증의 기형적 사업 구조가 한국 경제에 반복된 위기를 초래한다는 지적때문이다.
전문가들은 2~3% 수준인 PF 사업의 낮은 자기자본비율을 단계적으로 끌어올리고, PF통계시스템 구축 등 선제적 리스크 관리체계를 마련해야 한다고 조언한다.
20일 국회에서는 맹성규 국토교통위원회 위원장 주최로 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회'가 열렸다. 맹 위원장은 "PF 위기가 반복되는 악순환의 고리를 끊고, 시장 선진화 방안을 논의해야 할 시점"이라고 말했다.
발제자로 나선 황순주 KDI 선임연구위원은 국내 PF 사업의 근본적 문제로 저자본·고보증 사업 구조를 꼽았다.
황 연구위원은 "부동산 PF 문제는 새로운 문제가 아닌 지난 십수년간 고질적으로 반복된 것"이라며 "낮은 자기자본과 높은 보증 의존도로 대표되는 낙후된 재무구조가 문제"라고 강조했다.
황 연구위원에 따르면 최근 5년 기준 국내 344개 사업장의 평균 자기자본비율은 2~3%로 매우 낮은 수준을 보였다. 반면 미국, 일본, 유럽 등 주요 선진국의 자기자본비율은 평균 30~40%에 이른다.
황 연구위원은 이를 해결하려면 자본확충을 위한 규제와 지원정책이 뒤따라야 한다고 했다. 그는 "자본비율 기준 미달 시 PF 대출을 금지하고, 규제완화·세제혜택 등 당근책을 함께 제시해야 한다"고 했다.
이진 한국부동산개발협회 연구위원은 지속가능성과 상생이 가능한 PF 생태계를 조성해야 한다고 제안했다.
이 연구위원은 △부동산개발 금융환경 체질개선 △PF리스크 관리체계 개선 △부동산 개발 공급 및 수요여건 개선 △한국형 디벨로퍼 역량 강화 등을 제시했다.
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이 위원은 "정부의 부동산개발사업 자기자본 확대 기조에 따라 자기자본을 조달하기 위한 금융 생태계 조성이 필요하다"고 했다. 앞서 지난해 국토교통부는 PF 자기자본비율을 20%까지 높이는 내용의 '부동산 PF 제도 개선방안'을 내놨다.
특히 이 위원은 PF 통계시스템 구축이 시급하다고 강조했다. 이 위원은 "기존 PF 관리시스템은 파편화된 정보로 부동산금융 익스포져(위험노출액) 전반에 걸친 리스크 파악이 어렵다"고 지적했다.
조만 KDI 국제정책대학원 명예교수가 좌장을 맡아 진행한 토론에서는 각 분야 전문가들이 국내 PF 산업의 체질 개선을 위한 다양한 의견들을 쏟아냈다.
이철승 이지스자산운용 대표는 PF 사업의 자기자본비율을 높이기에는 아직 넘어야 할 산이 많다고 했다. 이 대표는 "자기자본비율을 높여야 한다고 하지만 현실적으로 투자자 풀이 많지 않다"며 "국내 금융체계도 투자보다는 대출 위주라 투자를 통해 책임을 지기보다 대출을 통해 이익을 보려고 한다"고 아쉬워했다.
이어 "은행이나 보험사들이 책임질 수 있는 자기자본 투자를 하도록 사업성 평가 지표 등에 대한 논의가 필요하다"고 덧붙였다.
강명기 한일회계법인 회계사는 PF 사업성 평가와 관련해 초기보다 사후 평가가 더 중요하다고 말했다.
강 회계사는 "PF 사업 초기 위험 가중치를 높게 설정받아 시작하더라도 사후 평가에서 사업 안정성이나 회수 가능성이 확인되면 위험 가중치를 다시 조정할 수 있는 섬세한 방안이 필요해 보인다"고 조언했다.
김승범 국토부 부동산투자제도과장은 PF 사업을 풀기 어려운 고차방정식이라고 정의했다. 김 과장은 단순히 자기자본비율을 높이는 데 집착하기보다 사업의 경기 광주역 민간임대 아파트 예측 가능성을 높이고, 인허가 등 사업 과정에서 발생하는 불필요한 행정적 낭비들을 줄여야 한다고 했다.
개발부터 운영까지 아우르는 한국형 디벨로퍼를 육성해야 한다고 했다. 그는 "분양 후 빠져나가는 단기수익을 좇는 시행보다 개발, 운영, 금융 등 모든 게 가능한 종합부동산회사를 만들어야 한다"며 "이를 위해서는 역량 있는 한국형 디벨로퍼를 키워야 한다"고 했다.
이날 행사에 참석한 박상우 국토부 장관 역시 "대부분의 사업이 단기 개발 후 엑시트(투자금 회수) 구조로 이뤄지는데, 이제는 종합적인 운영·관리까지 가능하도록 디벨로퍼의 영역을 넓혀야 한다"고 전했다.
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