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제목을 입력하세요.잔금대출 막히자 입주 포기… 건설사는 자금난·부도 위기 덧글 0 | 조회 7 | 2025-03-03 22:14:38
도도  
주택·건설업계가 새 아파트 잔금대출에 대해 '총부채원리금상환비율(DSR)' 미적용을 건의한 것은 상황이 매우 심각하기 때문이다. 집단대출인 중도금(분양가 60%)은 공적·연대보증 등으로 DSR에 관계없이 대출이 실행되나 잔금 납부 때는 규제가 적용되면서 돈을 마련하지 못해 입주를 못 하는 사례가 속출하고 있어서다. 이는 계약자만의 문제가 아니다. 3개월 이상 지연 시 시행·시공사는 중도금 집단대출을 대위변제해야 한다. 건설사 한 임원은 "DSR 규제 강화 이후 '잔금 연체→악성 미분양 증가→중도금 대위변제→시행·시공사 부도' 등 악순환의 고리가 심각한 상황"이라고 지적했다. 3일 업계에 따르면 지난해 9월 2단계 '스트레스 DSR' 시행 이후 입주율이 급락하고, 악성(준공후) 미분양이 급증하고 있다. 잔금대출 주택담보인정비율(LTV)이 40~50% 수준으로 하락했기 때문이다. 용인 둔전역 민감임대 주택산업연구원에 따르면 전국 입주율은 2024년 9월 69.4%에서 올 1월에는 63.5%로 하락했다. 지방도 이 기간 66.6%에서 61.2%로 하락했다. 분양가가 높은 수도권은 사정이 더 심각하다. 82.5%였던 입주율이 올 1월에는 74.1%까지 떨어졌다. 노희순 주택산업연구원 연구위원은 "대출한도를 분기·월별을 넘어 일별로 관리하는 은행들이 늘어나고 있다"고 현재 상황을 전했다. 잔금 연체는 악성 미분양으로 연결되고 있다. 전국의 준공후 미분양 주택은 지난해 9월 1만7262가구에서 올 1월 2만2872가구로 32% 증가했다. 지방은 이 기간 1만4375가구에서 1만8426가구로 28% 늘었다. 수도권도 심상치 않다. 가구수는 상대적으로 적지만 증가율이 예사롭지 않기 때문이다. 지난해 9월 2887가구에서 올 1월에는 4446가구로 54% 늘었다. 인천은 이 기간 555가구에서 1707가구로 207% 폭증했다. 잔금연체는 악순환의 고리를 만들어 낸다. 한 건설사는 최근 수백억원대 규모의 중도금을 대위변제했다. 계약자의 계약 해지와 별개로 돈을 빌려준 은행들은 3개월 이상 지연 시 기한이익 상실을 사유로 보증을 선 시행·시공사에 중도금 집단대출 대위변제를 요구하기 때문이다. 이 회사 관계자는 "대출 축소로 잔금은 안 들어오는데 이런 상황에서 중도금 대위변제까지 하면서 하루하루가 살얼음판"이라며 "외환위기·금융위기 등 위기는 다 겪어봤지만 지금이 최악인 것 같다"고 말했다. 업계는 3단계 스트레스 DSR 규제가 예정대로 시행되면 새 아파트 입주시장이 초토화될 것으로 우려하고 있다. 하지만 금융당국은 대출규제의 강도를 계속 높여나간다는 계획이다. 최근 열린 가계부채 점검회의에서 DSR 규제에 포함되지 않은 중도금·이주비 대출에 대해서도 소득심사를 받도록 할 계획이라고 밝혔다. 3단계 규제 역시 당초 계획대로 시행한다는 복안이다. 건설업계 한 임원은 "주택토지보증공사(HUG) 보증을 받는 중도금 대출도 DSR 규제를 적용하는 것 아니냐는 불안감이 나오고 있다"며 "금융당국 기조가 업계가 요구하고 있는 규제 완화와 정반대로 가고 있다"고 불만을 토로했다. 다른 관계자는 "잔금 미납과 입주 지연으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실도 더 커지고 있다"고 우려했다. 대출규제 완화 등 업계 건의에 금융당국도 문제점을 인지하고 있지만 가계부채 관리를 용인 둔전역 민간임대 아파트 내세워 요지부동인 것으로 전해지고 있다. 둔전역 민간임대 송승현 도시와경제 대표는 "산업이 무너지면 대책이 나중에 나와도 대응하는 수준밖에 되지 않는다"며 "분양가를 인하하는 노력과 함께 대출에 대한 규제 장벽도 낮춰야 한다"고 주장했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "대출규제로 분양시장이 갈수록 위축될 수밖에 없다"며 "잔금대출 시 DSR 규제를 완화해 주는 방안을 고민할 필요가 있다"고 했다.
 
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