제목을 입력하세요.'이대로면 최악 된다’ 인천도 200% 폭증...입주시장 '대혼란'
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2025-03-04 08:55:12
새 아파트 입주시장이 대혼란이다. 정부의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 이후 잔금 대출 가능금액이 분양가의 40~50% 수준으로 크게 줄면서 입주율 급락, 악성 미분양 폭증 등으로 이어지고 있어서다.
4일 업계에 따르면 주택·건설협회들은 최근 금융당국 등 정부에 ‘중도금 집단대출 잔금전환 개선’을 건의한 것으로 확인됐다. 잔금대출 DSR 규제로 계약자들은 돈을 마련하지 못해 입주를 포기하고, 건설사들은 경영난 악화·부도 위기에 처하고 있어 개선이 시급하다는 것이다.
아파트 분양대금은 통상 계약금 10%(규제지역 20%), 중도금 60%, 경기광주 드림시티 잔금 30% 등으로 나눠낸다. 집단대출인 중도금 60%는 DSR 규제가 적용되지 않는다. 사업자와 금융기관 간 협약으로 이뤄지는데 주택도시보증공사(HUG) 보증에 시행사·시공사 등도 연대보증을 선다.
문제는 입주 때 잔금대출이다. 잔금대출로 중도금 집단대출 상환 및 잔금을 조달한다. 잔금대출은 계약자의 주택담보대출로 DSR 규제가 적용되는 데 이 과정에서 대출한도가 크게 줄어들고 있다.
A사 관계자는 “예전에는 잔금대출 때 주택담보인정비율(LTV)이 분양가의 60~70% 수준이어서 중도금을 상환하고, 남은 20~30%의 잔금을 납부하면 됐다”며 “하지만 지난해 9월부터 DSR 규제로 잔금대출 가능 규모가 분양가의 40~50% 수준으로 줄어들었다”고 말했다. 잔금대출 규모가 줄어들면서 결과적으로 분양가의 50%에 달하는 자기자금이 있어야 중도금을 상환하고, 잔금도 납부할 수 있게 된 것이다.
잔금 미납시 계약자만의 문제는 아니다. 3개월 이상 지연시 시행·시공사는 중도금 집단대출을 대위변제 해야 한다. 건설사 한 임원은 “DSR 규제강화 이후 '잔금 연체→악성 미분양 증가→중도금 대위변제→시행·시공사 부도' 등의 악순환의 고리가 심각한 상황이다”고 지적했다.
주택산업연구원에 따르면 전국 입주율은 2024년 9월 69.4%에서 올 1월에는 63.5%로 추락했다. 지방도 이 기간 66.6%에서 61.2%로 감소했다. 분양가가 높은 수도권은 사정이 더 심각하다. 82.5%이었던 입주율이 올 1월에는 74.1%까지 떨어졌다.
잔금 연체는 악성 미분양으로 연결되고 있다. 전국의 준공후 미분양 주택은 지난해 9월 1만7262가구에서 올 1월 2만2872가구로 32% 증가했다. 지방은 이 기간 1만4375가구에서 1만8426가구로 28% 늘었다.
수도권도 심상치 않다. 가구수는 상대적으로 적지만 증가율이 예사롭지 않기 때문이다. 지난해 9월 2887가구에서 올 1월에는 4446가구로 54% 늘었다. 인천은 이 기간 555가구에서 경기광주역 드림시티 1707가구로 207% 폭증했다.
광주역 드림시티
업계는 3단계 스트레스 DSR 규제가 예정대로 시행되면 새 아파트 입주시장은 초토화 될 것으로 우려하고 있다. 송승현 도시와경제 대표는 “산업이 무너지면 대책이 나중에 나와도 대응하는 수준 밖에 되지 않는다"며 "분양가를 인하하는 노력과 함께 대출에 대한 규제 장벽도 낮춰야 한다”고 주장했다. 김형범 대한주택건설협회 정책관리본부장은 "동일한 주택 대출이지만 잔금시에 DSR 규제로 여러 문제점이 나타나고 있다”며 “LTV 70% 이내에서 잔금 대출로 자동 전환할 필요가 있다”고 밝혔다.
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