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제목을 입력하세요."23억→31억" 뛰는 것도 '그사세'…토허제 해제, 호가만 올렸다? 덧글 0 | 조회 2 | 2025-03-14 08:44:02
도도  
서울 강남권 '잠삼대청(송파구 잠실동· 강남구 삼성·대치·청담동)' 부동산 상승을 억누르던 토지거래허가구역 지정이 해제된 이후 거래량이 급증하고 가격도 상승한 것으로 나타났다. 특히 대치동과 청담동에서 거래량이 3배가 되는 등 상승세가 두드러졌다. 13일 머니투데이가 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 참고해 '잠삼대청' 지역의 지난 1월16일~이달 12일까지 8주 간 아파트 실거래 사례를 전수조사한 결과, 토허제 해제(2월12일) 이후 4주(28일) 간 이 지역 아파트 거래량은 149건으로 해제 이전 4주(97건)보다 용인둔전역어반시티 약 50% 증가한 것으로 나타났다. 지역별 거래 건수는 삼성동이 9건에서 33건으로, 청담동은 9건에서 25건으로 토허제 해제 후 크게 늘어났다. 잠실동은 53건에서 60건, 대치동은 26건에서 31건으로 역시 거래량이 늘었다. 실거래 신고 기한이 30일이라는 점을 고려하면 3월 거래량은 더 증가할 가능성이 크다. '잠삼대청' 아파트 1㎡당 평균 거래가격은 해제 전 4주 간 3038만원에서, 해제 후 4주 간 3121만원으로 4주만에 2.7% 올랐다. 청담동이 2249만원에서 2826만원으로 25.7% 올라 변동폭이 가장 컸다. '잠삼대청' 아파트 1채당 평균 거래 가격은 이 기간 27억2457만원에서 28억7950만원으로 5.7% 올랐다. 특히 삼성동의 1채 평균 거래가격이 31억2626만원으로 해제 전 4주 평균 거래가격(23억8111만원)에 비해 31.3% 오른 것으로 나타났다. 토허제 해제 후 신고가도 속출했다. 지난달 26일 '잠실엘스' 전용면적 84㎡ 아파트가 30억원에 거래됐다. 토허구역에서 해제된 지 이틀만인 지난달 14일 28억8000만원에 신고가 거래된 후 열흘 만에 1억2000만원 더 올라 최고가 기록을 다시 썼다. 잠실 '레이크펠리스' 전용 84㎡는 지난 1일 27억4000만원에 거래됐다. 1월까지만 해도 23억원대에 수차례 실거래가 이뤄진 곳인데, 한 달 여만에 4억원 가까이 오른 셈이다. 삼성동 '아이파크'는 지난달 14일 전용면적 195㎡가 81억원에 거래된 데 이어, 지난달 21일에는 그보다 좁은 전용 175㎡가 80억원에 거래됐다. 지난해 9월 35억1000만원에 거래됐던 대치동 '래미안대치팰리스' 84㎡형은 토허제 해제 다음날인 지난달 13일 40억원에 팔리며 최고가를 기록했다. 6개월 만에 5억원 가량 치솟은 것이다. 토허구역 지정 해제로 고삐가 풀렸다는 분석이다. 2년 이상 실거주 요건과 구청 허가 절차로 거래가 위축됐지만, 해제 후 제약이 사라졌고 가격상승 기대감이 커지면서 매수세가 증가한 것으로 보인다. 특히 대치동과 청담동은 해제 이후 투자 수요가 빠르게 유입되며 거래량이 급격히 증가했다. 대치동은 강남 8학군이라는 학군 프리미엄이 다시 부각됐고, 청담동은 강남 최고급 주거지로서의 위상이 반영되면서 투자·실거주 수요가 동시에 늘어난 것으로 보인다. 일각에서는 오세훈 서울시장이 토허제 지정을 해제하면서 강남권 집값 상승을 부추겼다는 비판이 제기된다. 서울시는 지난주 설명자료를 내고 아파트 값 폭등 우려를 정면 반박했다. 서울시는 해제 전·후 22일 간 실거래 자료만 제시하며 "상승률이 미미하다"고 했지만, 불과 6일 새 거래량이 50% 가까이 증가할만큼 신뢰성이 부족한 자료였다. 둔전역 어반시티 업계 관계자는 "토지거래허가제는 강력한 규제였고, 해제 이후 투자 수요가 즉각적으로 유입되면서 가격 상승으로 이어진 것으로 보인다"며 "특히 강남권은 학군·입지 등의 요인이 중장기적인 가격 상승을 뒷받침하는 지역이기 때문에, 추가적인 상승 가능성을 배제할 수 없다"고 지적했다. 서울시는 지난 2월12일 송파구 잠실동과 강남구 삼성·청담·대치동 일대 토지거래허가구역 지정을 해제했다. 5년 가까이 묵은 규제가 풀리자 '재산권 행사의 자유'를 외치던 해당 지역 집주인들은 환호했다. 약 한 달이 지났다. '토허제 해제'는 열풍처럼 강남권 부동산을 뒤덮었고, 신고가가 속출했다. 열기는 강남 옆 광진·동작구는 물론 마포·용산·성동구까지 확산됐다. 해제 후 호가만 올랐지 실거래가는 그다지 오르지 않았다는 서울시의 '바람(?)'과 달리, 토허제 해제는 서울 집값 반등의 트리거가 됐다. 집값이 오를만한 다른 요인들도 있었지만, 토허제 해제가 최소한 '불쏘시개' 역할을 했다는 게 전문가들 의견이다. 실거래가만 따져봐도 거래량은 50% 이상 늘었고, 가격도 '급등' 수준으로 올랐다. 규제에 눌려왔던 매수심리가 폭발한 것이다. 서울시는 토허구역 해제를 발표하면서 규제의 실효성이 부족했다는 이유를 들었다. 토허제는 실수요자를 보호하기 위한 제도였지만, 정작 실수요자들이 가장 불편함을 느꼈다. 허가 절차가 복잡해 거래 기간이 길어지고, 대출이 까다로워 자금 계획에 차질이 생겼다. 반면 법인이나 임대사업자들은 허가를 더 쉽게 받는 구조라, 오히려 특정 계층에게만 유리한 정책이라는 비판도 나왔다. 용인 둔전역 어반시티 토허제가 적용된 지역에서는 일정 규모 이상의 부동산을 매입할 경우 실거주 및 실사용 목적을 증명해야 한다. 허가없이 계약을 체결하면 해당 거래는 무효로 간주된다. 여러모로 거래 당사자들에게 '불편한' 제도다. 서울시는 "다주택자와 투기 세력의 진입을 차단하는 효과가 있다"던 주장을 접었다. 서울시 관계자는 "가격을 누르는 것도 1~2년이지 그 이상은 제도를 유지하는 의미가 없다"고 말했다. 서울시 입장에선 효과가 없는 규제를 기약없이 끌고갈 수는 없었다. 어차피 5년을 채우면 추가로 토허구역 지정을 연장하는 게 불가능하기도 했다. 서울시가 선제적이고 주체적으로 "해제"를 외친 배경이다. 반년전부터 준비한 일이다. 서울시는 지난해 8월부터 토지거래허가구역 지정 제도의 효과 검증을 위해 실시한 연구 용역을 실시했다. 그 결과 단기적으로는 부동산 거래량이 줄고 가격이 안정화하는 효과가 있었지만, 시간이 흐르면서 효과가 감소한 것으로 나타났다. 정치적인 요인도 간과할 수 없다. 토허제로 거래가 불편해진 송파구, 강남구, 양천구 등 주민들과 자치단체의 반발이 거셌기 때문이다. 재산권을 침해한다는 불만이었다. 강남권 주민들은 바로 옆이지만 토허구역으로 지정되지 않은 서초구 반포동 집값이 '풍선효과'로 튀어오르는걸 배아파할 수밖에 없었다. 토허제 해제 여파가 당분간은 이어질 것으로 보인다. 먼저 오른 반포동 등 인근지역과 '키맞추기'로 가격이 수렴할 전망이다. 강남 인근 지역을 중심으로 온기가 점차 확산될 가능성도 높다. 규제 해제로 '갭투자' 등 투자 수요가 유입될 수 있게 된 것도 추가 상승요인이다. 업계 관계자는 "토허제는 임시적인 정책인데 사실 너무 오랜 기간 끌어온 측면이 있다"며 "해제 효과를 장기적으로 보면 시장 안정화와 전세 물량 증가 등 긍정적인 측면도 있다"고 말했다.
 
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